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Publié le 14 Octobre 2024
Le phénomène s’aggrave et le constat est alarmant : de plus en plus de copropriétés françaises se retrouvent en difficulté financière. Selon un rapport récent de la commission d’enquête sénatoriale sur la paupérisation des copropriétés, dirigée par la sénatrice Amel Gacquerre, environ 220 000 copropriétés, soit un quart des 880 000 que compte le pays, sont en grande difficulté. Environ 10 millions de logements sont concernés, avec des copropriétés cumulant un taux d’impayés supérieur à 20 % de leur budget annuel. Ces chiffres illustrent une crise qui touche particulièrement les petites copropriétés de moins de 12 logements, notamment en milieu urbain et en région parisienne.
Derrière cette dégradation, plusieurs causes s’entremêlent. Le rapport souligne que la fragilité d’une copropriété ne survient pas dès sa création, mais qu’elle se développe avec le temps. Le vieillissement du bâti en est la première cause. Les copropriétés construites dans les années 60-70, issues des grandes vagues de construction d’après-guerre, sont les plus touchées. Ces bâtiments, souvent mal isolés et énergivores, n’ont bénéficié que de peu de travaux de rénovation au fil des années, faute de moyens. En parallèle, les copropriétés issues de programmes de défiscalisation, où les propriétaires sont souvent des investisseurs éloignés et peu impliqués, subissent un manque de suivi. Cela conduit à une gestion défaillante et à une accumulation de charges impayées. Dans certains cas, les copropriétés deviennent alors des « coquilles vides », avec des propriétaires fantômes laissant leur bien se dégrader.
L’Agence nationale de l’habitat (Anah) estime par ailleurs que 15 % des logements indignes du territoire se situent dans des copropriétés, et ce chiffre grimpe à 50 % en Île-de-France. La situation devient préoccupante lorsque ces immeubles, déjà fragilisés, se retrouvent confrontés à des dépenses croissantes, notamment pour la mise en conformité énergétique et l’entretien général.
Le manque d’entretien, combiné aux charges élevées et à des conflits fréquents lors des assemblées générales, crée un terrain propice à la paupérisation. Les retards de paiement augmentent, les travaux sont reportés, les syndics peinent à gérer ces copropriétés en difficulté. Petit à petit, la valeur des biens baisse, attirant une population moins fortunée, incapable de financer les dépenses d’entretien. Ce contexte peut ouvrir la porte aux marchands de sommeil, qui profitent de ces situations pour louer des logements insalubres à des familles en situation de précarité. Ces pratiques illégales contribuent à la dégradation des immeubles, créant des tensions dans le voisinage et compliquant davantage la gestion quotidienne des copropriétés.
Face à cette situation, les sénateurs ont formulé plusieurs recommandations pour enrayer la spirale de la dégradation. Parmi elles, la mensualisation des charges de copropriété, afin de limiter les impayés. Actuellement, ces charges sont majoritairement perçues de façon trimestrielle, ce qui complique le suivi budgétaire pour de nombreux ménages en difficulté. Le rapport propose aussi de renforcer les sanctions contre les marchands de sommeil en durcissant les obligations de signalement des situations de dégradation par les syndics et autres professionnels de l’immobilier. Enfin, il suggère de restreindre le droit de vote des copropriétaires ayant des arriérés abusifs lors des assemblées générales, afin de désamorcer les blocages récurrents dans les décisions cruciales.
Ces solutions, bien qu’ambitieuses, nécessitent une forte volonté politique et des moyens conséquents pour être appliquées. Si elles voient le jour, elles pourraient marquer le début d’un redressement pour les copropriétés en difficulté et offrir un cadre de vie décent aux millions de ménages concernés.